Μετά τις κατοικίες και τα εξοχικά, τη σκυτάλη της ανόδου τιμών έχουν πάρει και τα οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα, σημειώνει ο «Ελεύθερος Τύπος». Χιλιάδες αναζητούν ένα καλό κομμάτι γης, είτε για να χτίσουν μία κατοικία είτε ως επένδυση για το μέλλον, όμως το μεγάλο ενδιαφέρον ανεβάζει και τις τιμές. Οι επαγγελματίες του κλάδου βλέπουν άνοδο τιμών σε όλη τη χώρα.
Σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες έρευνες της αγοράς, ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν οι περιοχές εντός Λεκανοπεδίου Αττικής, όπου γίνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες και καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των τιμών πώλησης. Η μέση αύξηση φέτος έφτασε το 8,97% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Στη μεγάλη εικόνα της αγοράς, το ενδιαφέρον έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, καθώς περισσότερες εκτάσεις έχουν βγει προς πώληση, περισσότεροι δείχνουν να ενδιαφέρονται για αγορά, ενώ σημαντικά μεγαλύτερες είναι και οι δυνατότητες αξιοποίησης μιας κατοικίας, ειδικά αν είναι σε περιοχή τουριστικού ενδιαφέροντος.
Η άνοδος του τουρισμού και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αλλάζουν τα δεδομένα στους υπολογισμούς. Το 2024, ένα οικόπεδο κοντά σε τουριστικό μέρος, με μία προκάτ σύγχρονη κατοικία, μπορεί να επιφέρει σημαντικό εισόδημα και οι υπολογισμοί δείχνουν ότι είναι δυνατή η απόσβεση της επένδυσης ακόμα και μέσα στη 10ετία. Αυτό έχει κάνει πολλούς που διαθέτουν ένα οικόπεδο ή κεφάλαιο για την αγορά του να βλέπουν πιο… «ζεστά» την αξιοποίησή του. Ολα αυτά ακόμα και αν στην εξίσωση συνυπολογιστεί και το αυξημένο κόστος των οικοδομικών υλικών.
Παράλληλα, στις πόλεις, τα κατασκευαστικά γραφεία φαίνεται πως, με δεδομένο το μεγαλύτερο κόστος των επενδύσεων, πλέον είναι διατεθειμένα να προσφέρουν μεγαλύτερες αντιπαροχές. Ειδικά στην Αττική, σε περιοχές όπως τα νότια προάστια έχουν αυξηθεί οι τιμές αρκετά λόγω και της αναβάθμισης της περιοχής, όπου βρίσκονται σε εξέλιξη επενδύσεις στο παραλιακό μέτωπο. Στον αντίποδα, στα βόρεια προάστια οι ειδικοί εκτιμούν ότι θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά επισημαίνουν πως και αυτό είναι θέμα χρόνου.
Επιστρέφοντας στις τιμές πώλησης, πέρσι η έρευνα μας έδειξε ότι στην Αττική οι τιμές καταγράφουν αύξηση έως και κατά 20% στο κέντρο της Αθήνας, ενώ η μέση αύξηση σε όλη την περιφέρεια υπολογίζεται σε 15%, πως στην περιφέρεια η άνοδος είναι πιο συγκρατημένη, καθώς υπάρχουν περισσότερα οικόπεδα, όμως ακόμα και κοντά σε πόλεις όπως η Λάρισα και η Πάτρα ένα άρτιο οικόπεδο με ικανό συντελεστή δόμησης πωλείται έως και 12% ακριβότερα από ό,τι πριν πέντε χρόνια. Φέτος, η τάση παραμένει η ίδια, αλλά οι τιμές είναι αυξημένες κατά σχεδόν 30%, ανάλογα με την περιοχή.
Εντός Λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των τιμών πώλησης. Φέτος, σύμφωνα με έρευνα της GEOAXIS, οι τιμές ανέβηκαν κατά 8,97% το β΄ τρίμηνο, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023, και 14,76% σε σχέση με το 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Ειδικότερα, τις υψηλότερες τιμές οικοπέδων καταγράφουν οι Αμπελόκηποι, με τιμές στις 2.455 ευρώ το τ.μ. από τα 1.824 ευρώ το τ.μ. το 2015. Ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο, με τις τιμές να φτάνουν στα 1.547 ευρώ το τ.μ. από 1.239 ευρώ το τ.μ. πριν μια δεκαετία, και τρίτος έρχεται ο Χολαργός, με τη μέση τιμή οικοπέδων στα 1.209 ευρώ το τετραγωνικό. Παράλληλα, ζεστή είναι η αγορά των οικοπέδων και στο Περιστέρι με 912 ευρώ το τ.μ., όπως και στο Μαρούσι με 900 ευρώ το τετραγωνικό.
Τη μεγαλύτερη ζήτηση και παράλληλα αύξηση τιμών φέτος βλέπουμε στο Μαρούσι, με δεύτερο το Παλαιό Φάληρο. Σημαντική σημείωση ότι, όπως έχουμε αναφέρει και παραπάνω, δεν είναι όλα τα οικόπεδα ίδια στα ειδικά χαρακτηριστικά τους, οπότε να επισημάνουμε ότι τις μεγάλες αυξήσεις τιμών τις βλέπουμε στα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,4 που φτάνει στο 10,9%. Ακολουθεί το Περιστέρι, όπου με συντελεστή 1,8 έχουν αύξηση τιμής 7,8%, και οι Αμπελόκηποι, όπου με συντελεστή 3,6 υπάρχει αύξηση τιμής 7,8%.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, η άνοδος των τιμών ακολουθεί την αυξημένη ζήτηση, αλλά και το μικρότερο στοκ διαθέσιμων οικοπέδων προς πώληση στις περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος. Η μικρή προσφορά, σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, είναι ο κύριος λόγος που έρχονται πρώτα το Μαρούσι και το Παλαιό Φάληρο. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στον Χολαργό, όπου, αν και υπάρχει μεγάλη ζήτηση, υπάρχουν και διαθέσιμα οικόπεδα, με αποτέλεσμα η αύξηση να περιορίζεται στο 7,47%, που, αν και μικρότερη, είναι επίσης εντυπωσιακή.
Στην ίδια λογική, η έρευνα δείχνει ότι τα μεγαλύτερα οικόπεδα εντοπίζονται στον Χολαργό (441 τ.μ.), στο Μαρούσι (351 τ.μ). και στο Παλαιό Φάληρο (300 τ.μ.), ενώ λόγω μεγάλης δόμησης των περιοχών, τα μικρότερα τα βλέπουμε στους Αμπελοκήπους (165 τ.μ.) και στο Περιστέρι (200 τ.μ.).
Υψηλή ζήτηση στην Ανατολική Αττική
Η πραγματικότητα στην αγορά οικοπέδων είναι ότι, πέρα από τα ειδικά χαρακτηριστικά του, οι τιμές είναι διαφορετικές αν βρίσκεται κοντά σε μεγάλη πόλη. Τη μεγαλύτερη ζήτηση έχουν οι παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής στα ανατολικά. Κάτι η θάλασσα, κάτι το γεγονός ότι βρίσκονται δεκάδες οικισμοί σε ανάπτυξη, οι τιμές κάθε χρόνο ανεβαίνουν.
Σημεία-«κλειδιά» είναι η Αρτέμιδα, τα Γλυκά Νερά και η Νέα Μάκρη, όπου κάποιος μπορεί να βρει οικόπεδα κατάλληλα για δόμηση. Μεγαλύτερες εκτάσεις και σε καλές τιμές προσφέρονται σε Βραυρώνα και Ανθούσα. Σύμφωνα με τους μεσίτες, το μεγάλο ενδιαφέρον οφείλεται στα χαρακτηριστικά των περιοχών αυτών που προσελκύουν διαφορετικούς αγοραστές. Αλλοι θέλουν ένα δεύτερο σπίτι για το παιδί τους, άλλοι ένα εξοχικό και άλλοι σχεδιάζουν παραλιακή επένδυση για τουριστική αξιοποίηση.
Ειδικά στο θέμα «επένδυση», οι γνώστες της αγοράς προτείνουν μεγαλύτερα κομμάτια γης έως 8.000 τ.μ., τα οποία πωλούνται κοντά στις 180.000 – 250.000 ευρώ. Σήμερα, μία περιοχή μπορεί να μοιάζει λόφος, αλλά με την ταχύτητα που αναπτύσσονται περιοχές όπως τα Σπάτα, η Αρτέμιδα και η Παλλήνη, αύριο μπορεί να γίνουν προάστιο, πολλαπλασιάζοντας την αξία τους.
Τα μυστικά και οι παγίδες
Η αγορά οικοπέδου θέλει περισσότερη μελέτη από αυτήν μίας έτοιμης κατοικίας. Υπάρχουν σημαντικές διαφορές τιμών ανάλογα με το πού βρίσκεται το οικόπεδο και τα ειδικά χαρακτηριστικά του μπορούν να αυξήσουν ή να μειώσουν σημαντικά την αξία του, πέρα από τον μέσο όρο της περιοχής όπου βρίσκεται.
Σε κάθε περίπτωση, οι ειδικοί προειδοποιούν ότι πάντα πρέπει να γίνεται πρώτα έλεγχος των όρων δόμησης, αλλιώς μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να βρεθεί ενώπιον αρνητικών εκπλήξεων. Μπορεί ένα οικόπεδο να φαίνεται ωραίο και να έχει σημαντικά φθηνότερη τιμή, όμως μπορεί να έχει περιορισμούς στον συντελεστή δόμησης, στην κάλυψη, στο επιτρεπόμενο ύψος ανέγερσης κτιρίου, στις αποστάσεις από κτίρια και άλλους συναφή παράγοντες που δεν μπορείς να δεις με το μάτι.
Στην αγορά οικοπέδου, ο έλεγχος από έναν πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα γίνεται ακόμα πιο σημαντικός από την αγορά μίας έτοιμης κατοικίας.
Μέχρι 40% η αντιπαροχή
Ενδιαφέρον ότι στο θέμα της αντιπαροχής οι διαπραγματεύσεις εργολάβων και ιδιοκτητών οικοπέδων έχουν γίνει πολύ πιο δύσκολες από ό,τι στο παρελθόν. Από τη μία πλευρά η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης και από την άλλη η άνοδος τιμών των οικοπέδων μειώνει τα περιθώρια κέρδους. Παράλληλα, οι αποφάσεις του ΣτΕ για το ύψος των οικοδομών μειώνουν τα περιθώρια περισσότερων ορόφων.
Η έρευνα δείχνει ότι όσοι ιδιοκτήτες κράτησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 φαίνεται να έχασαν, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ στις παραδόσεις νεόδμητων. Το 2024, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο. Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε ίσως και το 50%, αλλά τώρα μπορεί να μην φτάσει ούτε το 40%.
